Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство

Выгода и риски долевого строительства

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

  • стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
  • цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
  • первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
  • богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
  • приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
  • покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

  • заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
  • вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
  • право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство

Инвестиции в недвижимость Москвы. Отличительные особенности

Большинство профессиональных инвесторов сходится во мнении, что наиболее выгодным типом капиталовложений в Москве являются инвестиции в недвижимое имущество. В двухтысячных годах сложилась очень благоприятная ситуация для получения огромного дохода от капиталовложений в недвижимое имущество.

В настоящий момент времени, получить такой огромный доход от перепродажи недвижимого имущества в Москве практически невозможно, особенно если вы решили совершить покупку недвижимости на вторичном рынке.

Но, несмотря на это, при грамотном подходе вы можете рассчитывать на доход от капиталовложений в недвижимое имущество Москвы в размер до 50% от вложенного капитала. Несколько лет назад можно было приобрести квартиру в новостройке стоимостью 3 миллиона долларов, которая сегодня стоит в 2-3 раза дороже.

Несмотря на резкое падение стоимости национальной валюты и кризисной ситуации в экономике, инвестиции в новостройки Москвы  и сегодня позволяют получать довольно высокий доход.

Как выбрать подходящий объект

Недвижимость на разных стадиях строительства стоит неодинаково. Например, купить квартиру на этапе котлована можно примерно в 2 раза дешевле той, которая продаётся «под ключ», однако с увеличением прибыли растёт риск потерять вложенные средства. Поэтому отношение инвесторов к недвижимости на ранних стадиях строительства неодинаково. Результаты исследований, проведённых специалистами корпорации «Баркли», показали, что продажи квартир в строящихся объектах распределились следующим образом:

Полученные данные свидетельствуют о том, что большинство инвесторов предпочитает приобретать недвижимость в уже сданных объектах или в тех из них, где ведутся активные строительные работы. Такой метод, как инвестиции в строительство недвижимости на ранних стадиях, предпочитает менее 1/10 клиентов, поскольку людям психологически трудно расставаться с деньгами, вкладывая их в «яму». Кроме того, низкая стоимость строящегося объекта не компенсируется рисками потери инвестиционного капитала.

Стадия котлована и фундамента

Приобретать недвижимость на данном этапе выгоднее всего, поскольку это позволяет:

  • купить жильё на 35–50% дешевле;
  • выбрать квартиру с наилучшими характеристиками;
  • сэкономить на услугах риелтора.

К сожалению, покупка недвижимости на ранней стадии влечёт массу рисков, например, невозможность оценить качество строительства, вероятность «заморозки» проекта или увеличения сроков работ. Правильно соотнести выгоды и риски приобретения недвижимости на ранней стадии строительства непросто. Ни доброе имя девелопера, ни качество ранее сданных им зданий не являются гарантией своевременной сдачи нынешнего объекта и соблюдения застройщиком всех условий договора.

Стадия отделки

Часть инвесторов предпочитает приобретать квартиры на заключительном этапе, поскольку в этот момент объект уже возведён, и риски нарушения договорных обязательств минимальны. Квартиру можно посмотреть «вживую»: оценить габариты, планировку, полюбоваться видом из окна. Однако с финансовой точки зрения сделка становится менее выгодной, поскольку стоимость недвижимости составляет уже 90–93% от её реальной рыночной цены. Минусом для клиентов является небольшое количество вариантов, поскольку наиболее интересные квартиры уже приобретены.

Ввод жилья в эксплуатацию

На этой стадии риски по сделке минимальны, но объект уже имеет стоимость, близкую к рыночной. После получения инвесторами документов на право собственности жильё может вырасти в цене ещё на 5–7%. Однако этого явно недостаточно для того, чтобы считать подобные инвестиции в строительство недвижимости действительно выгодными. В этом случае, речь идёт о сохранении сбережений, а не об их приумножение. Несмотря на это, многие инвесторы готовы переплачивать за возможность совершить покупку «с открытыми глазами», чтобы приобрести действительно качественный и ликвидный объект.

Методы предосторожности при покупке строящихся объектов

Российское законодательство в сфере защиты прав инвесторов и дольщиков несовершенно, однако избегая откровенных мошенников и «серых» схем финансирования, вы можете частично обезопасить себя от основных рисков. Чтобы благополучно приобрести недвижимость, необходимо следовать нескольким правилам:

  • Изучите репутацию строительной фирмы и отзывы её клиентов.
  • Ознакомьтесь со всей документацией: проектной декларацией, лицензией на право заниматься строительной деятельностью, разрешением на строительство, документами о праве собственности на земельный участок, где оно ведётся. Перепроверьте полученную информацию у независимого источника.
  • Удостоверьтесь, что строительство ведётся в соответствии с требованиями федерального законодательства.
  • Внимательно изучите предлагаемый для подписания договор долевого участия в строительстве или предварительный договор купли-продажи. Убедившись, что вы согласны со всеми его пунктами.
  • Не забывайте регулярно интересоваться, как продвигается возведение объекта.

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия

Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины

Насколько выгодно инвестировать в строительство жилья

Скажите, вы задумывались раньше, как сильно возрастает стоимость построенной квартиры, если сравнивать ее с ценой на начальных этапах строительства? В среднем разница составляет от 35 до 75%. Именно на такую доходность может рассчитывать инвестор, совершивший вложение в строящееся жилье

Еще нужно принимать во внимание сроки возведения домов. Обычно они составляют 1,5–2,5 года

У девелоперских компаний существует негласное правило: самые низкие цены квартиры имеют в самом начале продаж, когда фактически само строительство еще не началось. В лучшем случае идет стадия котлована. Затем по мере возведения здания цены повышаются и достигают своего пика после приемки дома государственной комиссией и ввода его в эксплуатацию. Ярче всего данная ситуация проявляется при постройке больших ЖК.

Строительство подобных жилых комплексов всегда проходит в несколько этапов. Для инвестора выгоднее всего вложить деньги в строительство квартиры, которая будет располагаться в домах первой очереди. Именно на них проводящий строительство девелопер делает максимально возможные скидки. Естественно, это происходит не из-за огромной любви строительной компании к роду человеческому. Ее подталкивает к таким действиям куда более прозаическая цель – привлечь первую волну клиентов и запустить процесс строительства ЖК.

Таким образом, инвестиции на стадии строительства представляются более чем выгодным способом вложения сбережений. Однако не стоит сбрасывать со счетов риски, которые имеются у данного вида инвестирования. Ведь всегда существует реальная опасность, что строительные работы затянутся или совсем не будут окончены. Для инвестора существует только один выход – как можно ответственнее и внимательнее подходить к выбору компании-застройщика.

По мере продвижения строительства жилая недвижимость постоянно прибавляет в стоимости. В среднем при достройке каждого последующего этажа дома, квартира в нем дорожает примерно на 1,5–3,5%. Итак, чем раньше инвестор надумает вложить денежные средства в новостройку, тем большие дивиденды он получит в итоге.

Семинары по инвестициям в недвижимость

26.03.2020 Выставка недвижимости

15:30 — 16:30 Желтый зал
Проектное финансирование долевого строительства

27.03.2020 Выставка недвижимости

14:00 — 15:00 Синий зал
Школа инвестора. Когда и какую новостройку покупать?

15:00 — 16:00 Красный зал
Как инвестировать в недвижимость с повышенной доходностью

16:30 — 18:00 Зеленый зал
Инвестиции в недвижимость

29.03.2020 Фестиваль недвижимости

12:30 — 13:30 Оранжевый зал
Как эффективно управлять личными финансами, чтобы приобрести недвижимость

14:30 — 15:30 Желтый зал
Куда с наибольшим эффектом вложить деньги?

Посмотреть все семинары

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Преимущества инвестирования в долевое строительство

Возведение новостроек является одним из наиболее выгодных вариантом вложения средств. Примером, если вы заинтересовались приобретением недвижимости и просмотрели несколько вариантов жилья и поняли, что имеющихся средств будет недостаточно. Даже при получении кредитных средств, суммы будет недостаточно для приобретения желаемого варианта недвижимости. Однако выход существует – это инвестиции в долевое строительство. Такое финансовое вложение поможет вам стать обладателем желаемой жилплощади. Возможность финансового участия в доме, который возводиться является прекрасным вариантом решения такого вопроса.

Стоит понимать, что такое инвестирование является прекрасным вариантом вложения средств или получения желаемой квартиры, однако стоит учесть несколько аспектов.

Что же должен знать инвестор?

Требуется четкое понимание, каким образом происходят реальные сделки. Что нужно знать, чтобы сократить к минимуму возможность всех рисков.

Знание некоторых нюансов позволит вам избежать значительного количества неприятностей

Обязательно уделите особое внимание документации, лучше будет обратиться к. Изучите все указанные участки будущего строительства

Просмотрите имеющиеся разрешения на проектно-строительную документацию. Не забудьте, что в документах должны быть указаны даты и конкретные изложения конечного результата строительства.

Документация может быть сформирована и названа различными названиями, однако, во всех из документов должна быть указана конкретная цель сделки, которой является привлечение денежных средств на постройку недвижимости и передача этому лицу жилого помещения после сдачи объекта.

Не лишним будет наличие в договоре пункта о возмещении ущерба за задержку сдачи объекта в эксплуатацию. А вам только останется только зарегистрировать права на собственное жилье. Кроме того ответственность застройщика регулируется законом ФЗ №214 и законом «О »

Выгода инвестирования в долевое строительство

Инвестиции в долевое строительство недвижимости приносят значительную прибыль. Все дело в том, что такая схема позволяет вложить средства в размере 60-70% от стоимости готового объекта. Надежность сделки подтверждается документами, которые обладают юридической силой. А потому долевое инвестирование в недвижимость является весьма выгодным вариантом вложения средств. Однако стоит учитывать, что возможность выкупа доли при долевом строительстве существует практически на любом этапе строительства, но чем ближе окончание строительства – тем дороже доля.

Если инвестор сможет правильно оценить риски и грамотно подойти к вопросу выбора застройщика, то инвестиции в недвижимость смогут принести весьма значительные финансовые доходы, и сопряжены с минимальным количеством рисков.

Вывод

Такой инструмент как долевое участие в строительстве является весьма перспективным и выгодны, а потому имеет право на существование. Однако перед вложением средств требуется детальное изучение всех аспектов и нюансов, чтобы финансирование было действительно выгодным. При долевом участии более выгодными являются долгосрочные инвестиции.

Получить консультацию юриста по другим вопросам, а не только по долевому строительству вы можете .

Как выбрать добросовестного застройщика

Казалось бы, возможность «угадать» с застройщиком близка к случайности. Однако профессиональные агентства недвижимости с успехом проводят проверку застройщиков так же, как и проверку «юридической чистоты» квартир на вторичном рынке. Разница лишь в том, что в случае с проверкой новостройки проверке подвергаются несколько другие факторы. Это одна из причин, почему мнение о том, что для покупки новостройки не нужно агентство, является распространенным заблуждением. Однако по мере сил и возможностей попробовать повторить профессиональный опыт риелторов может и «самостоятельный» инвестор.

Какие документы должны быть у застройщика

Прежде всего, необходима проверка проектной декларации, которую застройщик обязан предоставлять по первому требованию. В этом документе содержится информация о деятельности застройщика и возведении объекта, в котором будущий инвестор планирует приобрести квартиру. Кроме того, важнейшей информацией в проектной декларации являются сведения об иных объектах, строительство которых производилось застройщиком в течение последних 3 лет. В проектной декларации публикуется месторасположение этих объектов, сроки сдачи в эксплуатацию и соответствие деятельности застройщика взятым на себя обязательствам. Помимо этого, в проектной декларации присутствуют сведения о финансовом состоянии застройщика и его текущих задолженностях. Благодаря ознакомлению с этим документом можно составить достаточно ясное представление о благонадежности строительной компании.

Не менее важны и сведения об объекте будущего инвестирования: сроки завершения этапов и сдачи дома в эксплуатацию, информация о нежилых помещениях, общая стоимость строительства, страхование  и другие способы, которыми застройщик может гарантировать безопасность сделки для инвестора.

Сведения о застройщике

Помимо проектной декларации, важно изучить и другие сведения. К ним относится актуальность сведений о регистрации юр.лица в ЕГРЮЛ, уточнение сведений о финансовом состоянии и возможных рисках возникновения процедуры банкротства, о судебных исках с участием данной компании

Не мешает провести и собственное «расследование» — побеседовать с жильцами сданных корпусов, если таковые есть, и изучить отзывы о других объектах застройщика. Если те, кто раньше вас решились на участие в долевом строительстве, выявили подводные камни инвестирования этого застройщика, информация об этом обязательно проявится. Если же в целом информационный фон благожелателен и основной объем полученных данных свидетельствует в пользу застройщика, возможные разовые негативные отзывы смущать не должны — недовольные люди есть везде. Тем не менее вся проверка должна быть проведена тщательно.

Стоимость квадратных метров

Как правило, у благонадежных застройщиков стоимость за квадратный метр примерно одинакова и колебания незначительны. Если же цена предложения невероятно низка или вам предлагают большую скидку (от 30% и более) в случае максимально скорого подписания договора, эти факты должны насторожить. Если законная выгода застройщика в подобных предложениях для вас не очевидна, возможно, именно этот застройщик готовится объявить себя банкротом сразу же после того, как соберет с инвесторов желаемую сумму.

Партнеры застройщика

Одним из информативных (хотя и не всегда гарантированных) способов убедиться в благонадежности строительной компании являются ее партнеры. Солидные застройщики, работающие не один год, имеющие заслуженную репутацию, обычно располагают и внушительным списком партнеров. Если в их числе — серьезные поставщики техники и материалов, известные страховые компании, фонды и банки с высоким рейтингом надежности, это дает компании и право на доверие инвесторов

Однако важно помнить, что и среди очень известных застройщиков, имевших в прошлом прекрасную репутацию и партнерские связи с очень уважаемыми компаниями, есть те, результаты деятельности которых провоцируют претензии и судебные иски со стороны инвесторов гораздо чаще, чем вызывают благодарные отзывы

Выбор подходящего объекта

Если вы не обладаете опытом капиталовложений в московскую недвижимость, то при выборе подходящего объекта для инвестирования, вам лучше всего воспользоваться помощью специалистов.

Стоимость недвижимого имущества с момента закладки фундамента и до сдачи дома в эксплуатацию возрастает примерно на 30%. При этом, вам следует учитывать тот факт, что слишком низкая стоимость недвижимости на начальном этапе может свидетельствовать о том, что после завершения строительства цена жилья также останется невысокой. Следует воздержаться от инвестиций в подобные объекты, так как они не принесут желаемого результата

Обязательно обратите внимание на срок возведения объекта. Чем быстрее завершится планируемое строительство, тем более высокий доход вы сможете получить после продажи квартиры

Некоторые застройщики предлагают скидки на приобретаемое жилье, которые могут положительно сказаться на доходности ваших инвестиций. При этом вам следует убедиться, что предлагаемый объект недвижимости является ликвидным.

На уровень ликвидности объекта недвижимости оказывают непосредственное влияние такие факторы, как транспортная доступность, экологическая ситуация, перспективы развития района и т.д. Чем более высокой ликвидностью будет обладать выбранный вами объект недвижимого имущества, тем проще вам будет его реализовать и получить желаемый доход.

Долевое строительство в 2020 году изменения в законодательстве

Одним из главных событий прошлого года стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно новым положениям для возможности осуществлять данную строительную деятельность компания должна соответствовать довольно жестким требованиям и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу, и к опыту участия в строительстве жилых объектов, и ко многим другим аспектам.

Все принятые законодателями нововведения вступают в силу с 1 июля 2018 года. Очевидно, что новые условия существенно усложнят деятельность строительных компаний как в организационном, так и в экономическом смысле. Можно ожидать, что компании, которым соответствовать новым требованиям окажется не под силу, уйдут с рынка. Повысят ли новые требования степень надежности защиты дольщиков или лишь в очередной раз скажутся на стоимости квадратных метров — вопрос пока остается открытым.

Альтернативным вариантом финансирование строительства по ДДУ, предполагается создание института проектного финансирования застройщиков. При котором банки будут финансировать стройку, а дольщики инвестировать свои средства в стройку на специальный счет в этом банке, что поможет значительно защитить их права и интересы, но и приведет к значительному росту стоимости жилья.

Подробнее про порядок передачи квартиры от застройщика дольщику мы разбирали в нашем прошлом посте «Как принять новую квартиру у застройщика».

Условия ипотеки на новостройку вы можете узнать далее.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: